Desde un interés común motivado por las diferentes posiciones que en el medio existen en relación con el alcance de las garantías de los inmuebles, especialmente en el gremio de los constructores y promotores de vivienda nueva, productores de materiales y en el grupo de los consumidores finales adquirentes de propiedad inmueble, lo que día a día vienen generando mayor incertidumbre por las múltiples, costosas y prolongadas reclamaciones sobre acabados, equipos, partes y elementos de los bienes entregados. Varias empresas vinculadas a estos sectores emprendimos desde el año 2007 una serie de acciones encaminadas a buscar un consenso y reglamentación concreta sobre el particular.

Resultados obtenidos

• La múltiple información recogida sobre los reclamos  posconstrucción y su atención  evidencia que no existe un patrón  único para su clasificación, cada empresa maneja su propio esquema, lo que impide un análisis uniforme y  coherente que arroje datos concretos perseguidos.
  
  
• El objetivo primordial de los registros de cada empresa ha sido atender oportunamente los reclamos de cada proyecto, más que obtener una base unificada para estadísticas, o evaluaciones posteriores, que es el objetivo actual.
  
  
• Se identifico una clasificación apropiada para el análisis de los reclamos posconstrucción y sus causas,  por familia de materiales y se propuso una guía para recolección de información por reclamos derivados de las garantías sobre inmuebles nuevos.
  
  
• Se evidencio que un gran número de empresas productoras y distribuidoras de materiales y equipos para incorporación en la construcción, asocian el tema calidad de su producto con el cumplimiento de una Norma Técnica Colombiana,  sin otorgamiento de plazo o termino a favor del consumidor para que esas condiciones mínimas se sostengan en el tiempo.
  
  
• Antes de poder establecer los plazos de garantía para el elemento, parte, acabado de la edificación, se deben unificar criterios en cuanto a los niveles de tolerancia con los que se reciben y /o mantienen los mismos, debe apuntarse a la elaboración de un Manual de Tolerancias en el sector de la construcción con participación e diferentes actores.
  
  
• Se recomiendo la creación de un Observatorio de Garantías Posconstrucción, donde las empresas del sector de la construcción reporten, bajo un esquema predefinido, los diferentes reclamos de sus clientes, con el fin de identificar limitaciones en los procesos, en los materiales, en el uso y mantenimiento del elemento, parte o acabado y oportunamente se puedan tomar correctivos para evitar interminables reclamos y corresponder a la calidad ofrecida en la edificación.
  
  
• Colombia cuenta con algunos Reglamentos técnicos de Carácter Obligatorio ( NSR, Retie, Retilap, RAS) pero no un Código de la Edificación que contemple todos las especificaciones de las diferentes partes y fases que integran un inmueble, carencia que de tiempo atrás se reclama. Para contar con este código es menester crear el Registro Técnico de Materiales.
  
  
• Las empresas constructoras e inmobiliarias deben ajustar la documentación que acompaña de principio a fin la venta de una unidad inmobiliaria, diseñando desde un principio una política clara de garantías, informada de manera suficiente y veraz a cada consumidor y entregar el Manual de uso y mantenimiento del inmueble para un adecuado funcionamiento y conservación del mismo.

Componente tecnológico

Se desarrollará el OBSERVATORIO DE RECLAMOS POSCONSTRUCCIÓN, portal Web que permita capturar de las empresas participantes, datos sobre reclamación en la etapa de garantía del proyecto.
Análisis estadístico de manera automática generando informes con indicadores, permitiendo identificar tendencias de las reclamaciones en los proyectos .
Consolidación de  una clasificación unificada que permita la agrupación de los reclamos en grupos o familias preestablecidas.
Convertir la abundante información existente sobre el tema en las empresas constructoras a información compatible con las categorías de asociación propuestas.
Desarrollo de la plataforma Web denominada OBSERVATORIO     DERECLAMOS POSCONSTRUCCIÓN.

Componente técnico

Los problemas en la relación Cliente-Constructor en la entrega y la posterior etapa de posconstrucción se debe a la ausencia de claridad en la especificación y tolerancias de las partes de la obra.
Se estructurara un manual de tolerancias en construcción, con la participación de profesionales de la construcción, y discutido bajo el procedimiento de implementación de norma técnica colobiana, para que surta discusión a nivel nacional.

Componente jurídico

Construcción de un Manual de propietario y usuario de la edificación que permita plasmar una política de garantías acorde con la normatividad vigente en el país y las limitaciones de las garantías ofrecidas en el sector de la producción de bienes, materiales, elementos y equipamiento para la edificación, que contenga la información requerida para lograr un equilibrio en la relación de consumos entre comprador y vendedor.
Acompañamiento en el proceso de formulación de la Norma Técnica Colombiana.

Área Jurídica

1. Revisar la documentación donde se consagran obligaciones del promotor, constructor o vendedor en las diferentes empresas, relacionadas con las garantías sobre los inmuebles que se implementan para su enajenación, así como la información y publicidad inicial suministrada al público:
   
   • Folleto promocional y sus anexos, otros medios que se emplean en la comercialización.
   • Orden de promesa de venta/opción de venta, oferta de venta, preacuerdo, oferta inmobiliaria o similar
   • Encargo fiduciario.
   • Vinculación a patrimonio autónomo- fideicomiso
   • Promesa de compraventa
   • Manual del copropietario y copropiedad
   • Garantías de proveedores materiales y equipos documentos de cesión.
   • Escrituras públicas de compraventa y de restitución de patrimonio autónomos.
   • Fichas de reclamo y atención de garantías.
     
     
2. Identificar  que normas técnicas existen en materia de partes, materiales o elementos de construcción.
   Que obligaciones legales existen (nacionales o municipales) sobre elementos, dotación etc. con las que debe contar  una urbanización, o conjunto residencia (basuras, piscinas, barreras arquitectónicas, entre otras) de las que se desprendan las mayores reclamaciones.
   
   
3. Identificar que legislación es de Orden Publico y cual de carácter privado con relación a garantías para determinar hasta donde se pueden limitar estas.
   
   
4. Presentación de los documentos que  median una negociación de un inmueble nuevo ajustado a los términos del concepto de garantías analizados en los talleres.

Área Ténica

1. Consideraciones  sobre el alcance de las garantías, partes, elementos, bienes y equipos que hacen parte de un inmueble privado y constituye una zona o bien común, en cuanto a durabilidad, estabilidad, calidad y apariencia.
   
   
2. Identificación de las garantías actuales y las garantías a conceder.
   
   
3. Identificar los parámetros para una política de garantías.
   
   
4. Identificar los elementos que más reclamaciones generan y las causas de ellas, para fijar medidas y conocimiento compartido de cómo evitarlas.

Ambas áreas

Proponer una Política de Garantías a implementar en las empresas que hacen parte del proyecto y los modelos de la documentación que debe mediar una negociación de un inmueble nuevo.

Empresas pertenecientes al sector de la construcción; productores de materiales, equipos e insumos para la construcción; promotores inmobiliarios y gremios afines.
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